Права должников по ипотечным кредитам будут лучше защищены в Казахстане

На VI заседании Национального совета общественного доверия президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев отметил важность усовершенствования залоговой политики банков второго уровня и оценочной деятельности.

Он отметил несколько сфер, которые требуют внедрения новых подходов: изъятие жилья — банки должны иметь более гибкую залоговую политику, чтобы заемщик мог самостоятельно продать залоговое имущество; оценка залога — отмечалось, что этот процесс остается непрозрачным.

Напомним, что мы уже рассказывали о том, как улучшат права заемщиков в Казахстане и как должники смогут самостоятельно продать свое жилье. Теперь рассмотрим меры, которые были приняты после выступления президента.

Какие меры были приняты

Необходимые поправки были включены в законопроект, направленный на совершенствование бюджетного законодательства. Об этом сообщил премьер-министр страны 9 декабря 2021 года.

Этот проект предусматривает:

недопущение недобросовестных действий и злоупотреблений со стороны кредиторов — работникам и аффилированным лицам кредитора (например, банка) запретят участвовать в торгах по залоговому имуществу, при этом должно быть минимум двое участников торгов;

ограничение обращений взыскания на жилье граждан — введение повышенного порога незначительности и несоразмерности суммы неисполненного обязательства и периода просрочки к стоимости заложенного имущества по ипотечным займам, обеспеченным жилищем физического лица (сумма неисполненного обязательства повышена с 10% до 15%, срок просрочки с 3-х до 6 месяцев);

снижение долговой нагрузки — за счет обязательной самостоятельной реализации залога должником в 3-месячный срок, как при внесудебной, так и судебной реализации имущества;

недопущение реализации жилья по заниженной стоимости и обеспечение достаточности денег, полученных от продажи залога на торгах для погашения долгов по ипотеке. То есть нижний порог цены продажи с торгов залогового имущества будет повышен с 50% до 75% от первоначальной стоимости.

Также предусмотрено расширение оснований для списания долга заемщика после продажи залога. То есть, если у ипотечника после продажи залога нет другого имущества или доходов (свыше 2 МЗП, что равно 120 тыс. тенге на 2022 год) для закрытия оставшегося долга, то остаток будет списан.

Данный законопроект в настоящее время находится на рассмотрении в мажилисе парламента. Согласно данным финансового регулятора, за январь-август текущего года банки реализовали 190 объектов залоговой недвижимости. Они были предоставлены в рамках ипотечных кредитов казахстанцев на общую сумму 2,7 млрд тенге.

А по ипотечным кредитам юридических лиц продано 35 объектов на 1,42 млрд тенге. Для сравнения, за 2020 год было реализовано по ипотеке: физлиц — 278 объектов недвижимости на 3,6 млрд тенге; юрлиц — 48 объектов на 1,47 млрд тенге, предоставленных в качестве залога. При этом ситуация может ухудшиться, учитывая рост объема ипотечных займов (на 39,5% за год по итогам октября 2021 года) и снижение уровня реальных доходов населения.

В свою очередь, финансист Расул Рысмамбетов считает, что заемщики смогут более эффективно реализовывать свое залоговое имущество.

«Во-первых, они больше в этом заинтересованы, во-вторых, будут пытаться увеличить стоимость имущества, а также не следует упускать из виду, что заемщик хорошо знает свое имущество и сможет его преподнести должным образом. Насколько я знаю, сейчас банки положительно к этому относятся и предлагают заемщикам самостоятельно реализовывать их имущество. Часто складываются ситуации, когда банки приходят к заемщику и предлагают ему продать свое имущество, так как у него образовалась большая задолженность. Но есть отдельные менеджеры, которые себя ведут некорректно, неэтично и, как утверждают сами заемщики, пытаются забрать имущество за бесценок», — говорит финансист.

По его мнению, здесь основной вопрос заключается в правильном выстраивании коммуникаций, когда не только банки должны «бегать» за заемщиками, но и заемщики должны рассказывать о своих проблемах банкам. Это важно", — резюмировал Расул Рысмамбетов.